2026 세제개편안 종합부동산세 개편안 정리, 기본공제 14억과 자산 불평등 논쟁

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 종합부동산세(종부세) 기본공제를 크게 손봤습니다. 1세대1주택자의 공제를 지금의 일괄 12억원에서 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 나누는 안입니다. 개편안 전체는 5년간 걷는 세금을 순액 기준 약 3조4,430억원 늘립니다. 이 가운데 종부세 몫이 약 2조1,815억원입니다.

이 개편안은 아직 시행된 것이 아니라 정부가 추진 중인 안입니다. 입법예고는 2026년 8월 20일 끝났지만 국무회의 의결과 국회 제출이 남아 있습니다. 공제와 세율은 법을 바꿔야 하므로 국회를 통과해야 효력이 생깁니다. 그래서 2026년 귀속 종부세(올해 11~12월 고지분)는 전부 현행 기준으로 계산됩니다. 지금 집을 사고파는 판단을 이 안에 맞춰 내리면 안 되는 이유입니다.

현행은 1주택 12억 일괄 공제이고, 개편안은 실거주 14억·비거주 9억으로 나뉜다. 개편안은 아직 시행 전이다.

결론부터

무엇이 어떻게 바뀌는지, 그리고 언제 누구의 손을 거쳐야 하는지를 먼저 표로 정리했습니다. 개편안은 항목마다 필요한 절차가 다릅니다. 공제와 세율은 법률이라 국회를 통과해야 합니다. 공정시장가액비율은 시행령이라 정부가 단독으로 조정할 수 있습니다. 이 구분을 놓치면 "2027년에 다 같이 바뀐다"는 잘못된 결론에 이릅니다.

항목	현행 (시행 2026-01-01)	개편안 (정부안, 미시행)	바꾸려면
1세대1주택 기본공제	12억원 일괄	실거주 14억 / 비거주 9억	법률(국회)
다주택 기본공제	9억원	기본 4억 + 거주비율×최대 5억	법률(국회)
공정시장가액비율	60%	70%(2027), 3주택·조정지역 80%(2028)	시행령(정부)
세율 구조	주택 수로 일반·중과 구분	가액 기준 단계적 일원화(2028~)	법률(국회)

현행 기본공제는 종합부동산세법 제8조 제1항에 따라 1세대1주택 12억원, 그 외 개인 9억원, 법인 0원입니다(시행 2026-01-01). 개편안은 이 제8조를 고쳐 1주택 공제를 거주 여부로 나누려 합니다. 목표 적용 시점은 통과를 전제로 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분입니다.

공정시장가액비율만은 성격이 다릅니다. 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 비율입니다(과세표준 — 세율을 곱하기 직전의 금액). 법이 60~100% 범위를 정해 두고 그 안에서 대통령령으로 조정합니다. 현재는 60%이고 개편안은 2027년 70%, 2028년 3주택 이상·조정대상지역 80%로 올리려 합니다. 국회 동의 없이 정부가 시행령으로 바꿀 수 있는 부분입니다.

왜 지금 논쟁인가

지금 이 개편안이 논쟁의 한복판에 선 것은 입법 절차의 문턱에 걸려 있기 때문입니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고 입법예고는 8월 20일 종료됐습니다. 남은 순서는 국무회의 의결과 9월 초 정기국회 제출, 그리고 국회 심의입니다. 2026년 8월 22일 현재 정부안은 아직 국회에 제출되지 않았습니다.

그래서 표현을 엄격히 가려 써야 합니다. 이 단계에서는 "정부가 종부세 공제를 14억으로 올리는 안을 추진 중이다"까지만 사실입니다. "내년부터 14억으로 오른다"는 아직 확정된 사실이 아닙니다. 세율과 공제는 국회 다수의 동의를 얻어야 바뀝니다. 심의 과정에서 수치가 달라지거나 무산될 여지가 있습니다.

발표에서 시행까지 여러 관문이 남아 있다. 공정시장가액비율만 시행령이라 국회를 거치지 않는다.

국회 의안정보시스템에는 별도의 의원 발의안(윤종오 의원 등 10인, 의안번호 2218191, 2026년 4월 8일 발의)도 올라와 있지만 이는 정부안과 별개입니다. 지금 다루는 개편안은 기획재정부가 발표한 정부안입니다. 두 가지를 섞어 읽으면 어떤 조항이 어떤 절차를 밟고 있는지 헷갈립니다.

진보 진영의 반응 — "변죽만 울렸다"

참여연대 조세재정개혁센터는 2026년 8월 3일 「변죽만 울린 2026년 세제개편안」이라는 논평을 냈습니다. 이 논평은 긍정과 비판을 함께 담았습니다. 방향은 옳지만 설계가 취지를 갉아먹었다는 진단입니다.

긍정 평가는 이렇습니다. 참여연대는 이번 개편이 "자산가액 중심의 누진과세 체계로 개편한 것은 고액 부동산 보유에 따른 담세력을 과세에 반영하려는 방향이라는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다"고 밝혔습니다. 세금을 집이 몇 채인지가 아니라 가진 부동산의 값으로 매기는 편이 담세력(세금을 감당할 수 있는 능력)에 더 맞다는 뜻입니다.

비판의 핵심은 실거주 공제입니다. 참여연대는 실거주 1주택에 14억이라는 높은 공제를 주면 "더 고가인 거주 1주택자가 비거주 1주택자나 조정대상지역 2주택자보다 적은 종부세를 부담하는 역전 현상"이 생긴다고 지적했습니다. 값비싼 집에 사는 사람이 더 싼 집을 여러 채 가진 사람보다 세금을 덜 내는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이 상황이 자산가액 중심으로 가겠다던 개편 취지를 스스로 퇴색시킨다는 지적입니다.

사실과 평가는 나눠야 합니다. 역전 현상이 생길 수 있다는 것은 공제 구조에서 따라 나오는 계산상의 문제입니다. 그것이 취지를 훼손하는지는 참여연대의 평가입니다. 다만 실거주 공제를 시가 약 20억원 수준까지 끌어올리면 고가 1주택에 대한 과세가 크게 완화되는 것은 개편안 설계상 분명합니다.

보수 진영의 반응 — "세금 폭탄"

국민의힘은 이번 개편안을 강하게 비판했습니다. 정점식 원내대표는 보유세와 거래세 인상을 "세금폭탄"으로 규정했고(2026년 8월 3~4일) 장동혁 대표는 "조세 강탈"이라고 표현했습니다. 상대 진영의 주장은 가장 강한 형태로 옮긴 뒤 따져 보겠습니다.

가장 구체적인 반론은 배준영 의원이 국회 기자회견에서 내놓은 전월세 전가 주장입니다. 배 의원은 "집주인에 대한 세금 인상이 세입자에게 전가되면 전월세가도 오른다"며 "임차인이 최대 피해자가 될 것"이라고 밝혔습니다. 보유세를 올리면 집주인이 그 부담을 세입자에게 넘겨 전월세가 오르고 결국 무주택 임차인이 손해를 본다는 논리입니다.

이 주장은 논리적으로 성립할 수 있는 가설이지만 배 의원과 국민의힘은 이를 뒷받침하는 실증 근거나 수치를 제시하지 않았습니다. 전월세 가격은 보유세뿐 아니라 금리, 공급 물량, 전세 대 월세 전환 추세, 지역별 수급 등 여러 요인이 함께 정하는 값입니다. 보유세 인상분이 얼마나 임차인에게 넘어가는지는 시장 상황과 임대차 제도에 따라 달라지는 실증의 문제입니다. 단정할 수 있는 사실이 아닙니다. 근거 없이 "임차인이 최대 피해자"라고 단정하는 것과 전가 가능성을 데이터로 검증하는 것은 다른 일입니다.

참여연대는 방향에 동의하되 설계를 비판했고, 국민의힘은 개편 자체를 세금 폭탄으로 규정했다.

무엇이 남는 쟁점인가

이 논쟁의 바탕에는 자산 불평등이라는 숫자가 있습니다. 통계청 2025년 가계금융복지조사(기준 2025년 3월 31일, 발표 2025년 12월 4일)에 따르면 순자산 상위 10%가 전체 순자산의 46.1%를 차지합니다. 전년보다 1.6%포인트 오른 수치로, 2012년 통계 작성 이후 가장 높습니다. 순자산 지니계수는 0.625였고 전체 가구의 57.0%는 순자산이 3억원에 못 미쳤습니다.

보유세를 강화하자는 쪽의 논거는 여기서 나옵니다. 자산이 상위 계층에 집중되고 그 격차가 벌어지는 상황입니다. 값비싼 부동산을 가진 사람에게 담세력에 맞는 세금을 물리는 것이 조세 정의에 부합한다는 논리입니다. 다만 이번 정부안이 다주택 부담을 줄이는 방향은 아니라는 점은 짚어 둬야 합니다. '세율 일원화'는 3주택 중과를 폐지한다는 뜻이 아니라 주택 수 대신 가액을 기준으로 세율 단계를 통합한다는 의미입니다. 2028년 이후 과세표준 12억원을 넘으면 주택 수와 무관하게 지금의 3주택 중과 수준 세율이 적용되는 방향입니다.

앞으로의 관문은 정기국회입니다. 공제와 세율은 국회 심의에서 수치가 조정될 수 있고 공정시장가액비율은 국회를 거치지 않고 시행령으로 먼저 움직일 수 있습니다. 실거주 공제가 만드는 역전 현상을 어떻게 다룰지, 전월세 전가 우려를 실증으로 검증할지가 심의 과정에서 남는 쟁점입니다.

정리

• 정부가 종부세 1주택 공제를 실거주 14억·비거주 9억으로 나누는 안을 추진 중이며 아직 국회 통과 전이라 2026년 귀속 종부세는 현행 12억 공제로 계산됩니다.
• 공제·세율은 법률이라 국회를, 공정시장가액비율(60→70→80%)은 시행령이라 정부를 거칩니다. 개편안 전체 순증은 5년간 순액 약 3조4,430억원, 이 중 종부세는 약 2조1,815억원입니다.
• 참여연대는 자산가액 중심 방향은 긍정하되 실거주 공제의 역전 현상을 비판했고 국민의힘은 세금 폭탄·전월세 전가를 주장했으나 전가 주장에는 실증 근거가 없습니다.

상위 10%가 순자산의 46.1%를 점유한다. 이 격차가 보유세 강화 논거의 배경이다.

근거와 참고

• 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율) — 현행 기본공제·세율, 시행 2026-01-01
• 기획재정부 2026년 세제개편안 보도자료
• 참여연대 조세재정개혁센터 논평 「변죽만 울린 2026년 세제개편안」
• 통계청 2025년 가계금융복지조사 결과 — 순자산 상위 10% 점유율 46.1%, 기준 2025-03-31

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